آسیاتل

بازدید: 30

دو نسخه برای مسکن و اجاره

منبع : فرارو کد خبر: 1328957
دولت و مجلس، همزمان برای کنترل قیمت مسکن و مهار اجاره‌بها، نسخه‌های جداگانه‌ای طراحی کردند. طرح «اخذ مالیات از عایدی املاک» در مرحله جمع‌آوری امضای نمایندگان برای تصویب فوری قرار گرفته و لایحه «اجبار موجران به تمدید قرارداد اجاره برای سال دوم»، تحویل هیات دولت شده است. بررسی‌ها درباره تجربه کشور‌ها در تنظیم مالیاتی بازار مسکن نشان می‌دهد طرح تدوین‌شده، دارای ۶ اشکال و نقص است که در صورت اصلاح و تکمیل می‌تواند دامنه نوسانات قیمتی را محدود کند. برنامه تدارک دیده‌شده برای اجاره‌نشین‌ها نیز به چکش‌کاری نیاز دارد.

طرح دولت برای تنظیم بازار اجاره بها با محوریت سلب حق موجر برای لغو قرارداد های اجاره نامه منعقد شده جدید پس از تصویب نسخه اصلاحی قانون در پایان سال اول، در ایستگاه بررسی در هیات دولت قرار گرفت. پیش نویس لایحه «الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر» که روز گذشته توسط پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی منتشر شد، نشان می دهد موجر در قرارداد های اجاره بهایی که از زمان تصویب این قانون به بعد تنظیم می شود، نمی تواند با اتخاذ تصمیم یک طرفه قرارداد اجاره منعقد شده را در سررسید یکساله لغو کند. این در حالی است که چنین حقی برای مستاجر طبق روال گذشته وجود دارد و به رسمیت شناخته شده است.

«دنیای اقتصاد» هفته گذشته با انتشار گزارشی جزئیات پیشنهاد تازه وزارت راه و شهرسازی به دولت برای کنترل بازار اجاره بها را تشریح کرد. این پیشنهاد چهارشنبه هفته گذشته به هیات دولت ارسال شد و متن مکاتبه عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی با معاون اول رئیس جمهوری برای ارسال پیش نویس لایحه مربوطه به هیات دولت روز گذشته از سوی پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی منتشر شد. پیش نویس لایحه الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر اکنون در ایستگاه بررسی فوری در هیات دولت قرار دارد و متولیان بخش مسکن امیدوارند با تصویب و اجرای آن از اوایل مرداد ماه، التهاب در بازار اجاره مهار شود. در متن ماده پیشنهادی الحاقی آمده است، مستاجران کلیه قرارداد های رسمی یا عادی اجاره واحد های مسکونی از زمان تصویب این قانون می توانند تا یک سال پس از انقضای زمان قرارداد با رعایت شرایط مشخصی قرارداد اجاره را تمدید کنند.

از متن این لایحه بر می آید که قرارداد های اجاره ای که در سال جاری و پس از تصویب این قانون، موعد سررسید آن ها فرا می رسد شامل مقررات تمدید یکساله برای سال دوم می شوند. این در حالی است که روز گذشته یکی از مسوولان ارشد وزارت راه و شهرسازی در گفتگو با «دنیای اقتصاد» توضیح داد که منظور از ماده پیشنهادی مذکور این است که تمدید اجباری صرفا مشمول قرارداد های اجاره ای خواهد شد که از زمان تصویب قانون جدید به بعد تنظیم خواهند شد و سقف زمانی نیز برای آن پیش بینی نشده است؛ به بیان دیگر تمام قرارداد های اجاره بهای آتی پس از تصویب این قانون به نوعی «دوساله» محسوب می شوند. در تبصره های ذیل این ماده الحاقی، سقف ۱۰ درصدی افزایش اجاره بها به صراحت قید شده است. بر این اساس قیمت اجاره بها حداکثر تا ۱۰ درصد نسبت به اجاره های قبلی از طرف موجر در زمان تمدید قرارداد قابل افزایش است. البته چنانچه مستاجر به هر دلیل با تقاضای افزایش ۱۰ درصدی مبلغ اجاره موافقت نکند، واحد مسکونی قابل تخلیه است و رسیدگی به اختلافات در این زمینه نیز در صلاحیت شورای حق اختلاف قرار دارد.

در یکی دیگر از تبصره های پیشنهادی آمده است: چنانچه در قرارداد اجاره مدت زمان بیشتری نسبت به این قانون برای زمان انقضای قرارداد در نظر گرفته شود مدت زمان قراردادی معتبر است. این تبصره یعنی اگر موجر و مستاجر به تفاهم رسیدند که قرارداد را برای مدت زمان دیگری غیر از عرف یکساله تنظیم کنند، قطعا تاریخ قیدشده معتبر خواهد بود. به عنوان مثال ممکن است موجر و مستاجر بخواهند قرارداد را برای مدت بیش از دو سال تنظیم کنند که در این صورت، مبنای تاریخ قید شده در قرارداد خواهد بود. طبق دیگر تبصره های این ماده پیشنهادی، ملاک مسکونی بودن واحد، کاربری آن است و در نتیجه مقررات مربوطه تاثیری بر تصمیم موجر درباره قرارداد های مربوط به ساختمان های اداری و تجاری نمی گذارد. در متن لایحه پیشنهادی مذکور همچنین تحت عنوان یک تبصره تاکید شده است: هرگونه توافق برخلاف مفاد این قانون در زمان اجرای آن باطل و بلااثر است.

این تبصره یعنی تمام توافقات احتمالی موجر و مستاجر برای تمدید قرارداد با سقف اجاره بهای بیش از ۱۰ درصد باطل محسوب می شود و از سوی مستاجر قابلیت پیگیری حقوقی دارد. در مقدمه نامه وزیر راه و شهرسازی به معاون اول رئیس جمهور همچنین به تحولات اخیر در بازار اجاره و نیاز به مداخله دولت برای حمایت از مستاجران طبق تجربیات جهانی در شرایطی که این بازار با نوسانات شدید مواجه می شود، تاکید شده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد» همان گونه که وزیر راه و شهرسازی به این موضوع اشاره کرده، در کشور های مختلف در زمان التهاب بازار اجاره، دولت با تعیین سقف نرخ رشد اجاره بها به موضوع ورود و رقمی متناسب با نرخ تورم را برای افزایش سالانه تعیین می کند. اما در لایحه دولت، این رقم به عنوان پیشنهاد ثابت ۱۰ درصدی مطرح شده که یک نقصان است؛ چراکه اکنون چشم اندازی از میزان نرخ تورم و رشد قیمت ارز و دیگر شاخص های اقتصادی در سال های آتی وجود ندارد. طبیعی است با تغییر دولت و سیاست های اقتصادی ممکن است شرایط اقتصادی به کلی تغییر کند.

با این حال مسوولان ارشد وزارت راه و شهرسازی در توضیح این موضوع تاکید کردند که امکان اصلاح رقم سقف مجاز افزایش اجاره بها در سال های آتی وجود دارد.

با تصویب لایحه مذکور کلیه قرارداد های اجاره جدید باید در صورت تمایل مستاجر باید برای سال دوم نیز تمدید شود؛ اما برای سال سوم به بعد تعیین تکلیفی نشده و موجر اختیار دارد.

از سوی دیگر بررسی تجربیات جهانی نشان می دهد در زمانی که دولت برای تنظیم بازار اجاره مداخله می کند، حقوقی را برای لغو قرارداد اجاره از سوی موجر نیز به رسمیت می شناسد. در اغلب کشور های توسعه یافته، در صورتی که مستاجر در پرداخت بی نظم باشد یا قصد داشته باشد ملک را در اختیار بستگان خود قرار دهد یا شخصا در آن سکونت نکند یا اینکه مستاجر به ملک آسیب زده باشد، موجر می تواند قرارداد را فسخ کند. مدیران ارشد وزارت راه و شهرسازی در توضیح این موضوع خاطرنشان کردند که چنین حقی در کل قانون روابط موجر و مستاجر به رسمیت شناخته شده و بدیهی است. اما مروری بر متن این قانون مصوب سال ۷۶ نشان می دهد اولا زمان قرارداد های اجاره در آن اشاره نشده و زمان یک ساله، عرف کنونی بازار مسکن است. نکته دوم این است که در این قانون اشاره مستقیم و صریحی به حق موجر برای پایان دادن به قرارداد اجاره در صورتی که مقررات «تمدید تا دو سال» تصویب شود، نشده است.

قانون گذار امیدوار است که الحاق این ماده به قانون روابط مالک و مستاجر موجب سامان بخشیدن به بازار اجاره و جلوگیری از ورود دوباره بخشی از اجاره نشین ها به بازار به عنوان تقاضای جدید در سررسید یک ساله قرارداد شود و به کنترل قیمت کمک کند. با این حال اگر این قانون مشمول قرارداد های سال گذشته که امسال زمان سررسید آن ها فرا می رسد نشود، عملا تاثیری در کنترل اجاره بها در سال جاری نخواهد داشت. افزون بر این ممکن است تصویب این قانون تمایل به اجاره داری را کاهش داده یا موجب زیرزمینی شدن قرارداد های اجاره شود و به اختلافات حقوقی دامن بزند.


loading...
دانلود نرم افزار

پربازدیدترین اخبار

گزارش ها

شکایت های مشتریان مفتاح رهنورد هفته آینده گزارش خواهد شد

شکایت های مشتریان مفتاح رهنورد هفته آینده گزارش خواهد شد

صنایع غذایی، سیمان و ساختمانی‌ها؛ گزینه های برتر سرمایه‌گذاری/ رشد پول، نکته نگران کننده گزارش آماری بانک مرکزی

صنایع غذایی، سیمان و ساختمانی‌ها؛ گزینه های برتر سرمایه‌گذاری/ رشد پول، نکته نگران کننده گزارش آماری بانک مرکزی

گزارش راه اندازی سامانه ثبت حقوق و مزایای مقامات و مدیران دستگاه‌های اجرایی

گزارش راه اندازی سامانه ثبت حقوق و مزایای مقامات و مدیران دستگاه‌های اجرایی

تبلیغات

آسیاتک حمایت