آسیاتل

بازدید: 315

آیا مسکن حباب دارد؟

منبع : صبحانه آنلاین کد خبر: 1285225
با توجه به دوره‌های رکود و رونق مسکن در چهار مقطع بعد از انقلاب اسلامی بعضی تحلیل‌ها بر حبابی بودن بازار فعلی مسکن تاکید دارد اما یک کارشناس معتقد است قیمت‌های فعلی حباب نیست بلکه نوعی اصلاح قیمت بر اساس وضعیت فعلی اقتصاد است.
به گزارش صبحانه،پرش یکباره قیمت مسکن این تصور را ایجاد کرده که قیمت‌های فعلی حباب است و در آینده تخلیه می‌شود. وزیر راه و شهرسازی این اتفاق را به شرایط سیاسی مرتبط می‌داند و می‌گوید که این اتفاق زودگذر است. برخی کارشناسان حوزه مسکن از جمله مسوولان اتحادیه املاک نیز با ذهنیت ایجاد هیجان، پیش‌بینی آرامش بازار مسکن در نیمه دوم سال جاری را دارند. اما یک اقتصاددان، نظریه حباب قیمت‌ها را رد می‌کند و می‌گوید قیمت‌های فعلی مسکن، خودرو، طلا و سایر کالاها نوعی اصلاح قیمت است که بر اساس پارادایم‌های کلی و رشد نقدینگی ایجاد شده است. اثرات مخربی هم دارد که راهکار آن به اصلاحات ساختاری، ارتباطات بین‌الملل و اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی مربوط می‌شود.

اثرات سه برابر شدن نقدینگی

بررسی علل و ریشه نوسانات دوره‌ای در تمام سطوح از جمله بخش مسکن به عواملی همچون پیش‌بینی‌ناپذیری سیاست‌های اتخاذ شده از سوی کشورهای رقیب، عدم توانایی در کنترل نرخ تورم و عدم توانایی در جلوگیری از هجوم نقدینگی سرگردان به سمت دارایی‌های ثابت مربوط می‌شود. واقعیت آن است که رشد قیمت مسکن نسبت به تورم عمومی در پنج سال گذشته پایین‌تر بوده اما با خیزش بی سر و صدای نقدینگی از رقم ۴۵۰ هزارمیلیارد تومان در ابتدای دولت یازدهم به ۱۴۶۳ هزار میلیارد تومان در پایان سال ۱۳۹۶، ناگهان اقتصاد ایران در معرض حمله‌ی این غول سرگردان قرار گرفت. سودهای موهوم حاصل از پس‌انداز در سیستم بانکی سربرآورد و چهار بازار ارز، سکه، مسکن و اخیرا بورس را مورد هدف قرار داد.

نقدینگی که از دو بخش شبه پول و پول تشکیل می‌شود در حال حاضر از ۱۲۸۲ هزار میلیارد تومان شبه پول و ۱۸۰ هزار میلیارد تومان پول تا رقم ۱۴۶۳ هزار میلیاردی افزایش یافته است. رشد نقدینگی در سال‌های اخیر همواره یکی از انتقادات کارشناسان به عملکرد بانک مرکزی بوده است. این در حالی است که در ماه‌های اخیر نیز با شدت گرفتن نوسانات بازار ارز این تاکید وجود داشت سرگردانی نقدینگی و حجم بالای آن موجب شده تا یکی از راه‌های ورود، بازار ارز و تقاضا برای خرید دلار باشد. از این‌رو بانک مرکزی سیاست‌هایی همچون پیش فروش سکه و انتشار اوراق سپرده با سود ۲۰ درصد را از بهمن ماه در دستور کار قرار داد. سپس دولت سیاست تک نرخی کردن نرخ دلار را به یکباره در روز ۲۰ فروردین اجرا و اعلام کرد که فروش دلار با قیمت بالاتر از این رقم، قاچاق محسوب می‌شود؛ سیاست‌هایی که یک کارشناس اقتصاد مسکن آن را نوعی شوخی می‌داند.

سلمان خادم‌المله می‌گوید: نقدینگی سرگردان به یکباره در بخش‌هایی که هم‌اکنون دچار جهش قیمت شده‌اند مستقر شده و با ادامه‌ی این وضعیت به سمت رکود پیش می‌رویم. تا آن زمان همین وضعیت رشد قیمت‌ها ادامه پیدا می‌کند. البته این را نباید با حباب اشتباه گرفت بلکه نوعی هماهنگی با انتظارات تورمی است. کاری هم از دست دولت برنمی‌آید و دلار ۴۲۰۰ تومان هم بیشتر به یک شوخی خنده‌دار شبیه است.

چرا خانه یکباره جهش کرد؟

با توجه به طولانی شدن دوره رکود مسکن و اثرپذیری از جهش قیمت ارز و سکه انتظار می‌رفت که قیمت مسکن در سال ۱۳۹۷ با شیب ملایمی افزایش پیدا کند اما متقاضیان این حوزه به یکباره در فروردین و اردیبهشت ماه امسال با افزایش ۲۹ و ۳۵ درصد قیمت‌ها غافلگیر شدند. قیمت در بعضی مناطق تهران تا ۵۳ درصد رشد کرد. مشاهدات میدانی حاکی از آن است که بعضی دفاتر مشاور املاک شهر تهران به ایجاد هیجان کاذب در این بازار رو آوردند و با استدلال تورم انتظاری در این بخش، متقاضیان را متقاعد به خرید زودهنگام کردند که باعث رشد زودتر از موعد قیمت‌ها شدند. اما کارشناسان معتقدند عطش فعلی بازار مسکن به تدریج فروکش می‌کند و تا یک سال آینده این حوزه وارد رکود خواهد شد. بنابراین دود این رفتار بعضی بنگاه‌داران به چشم خریداران فعلی و خود صنف مشاوران املاک می‌رود.

بررسی ادوار رونق و رکود مسکن

بخش مسکن از انتهای سال ۱۳۹۱ به دنبال رشد یکباره قیمت وارد رکود معاملات و ثبات قیمت شد که بیش از پنج سال طول کشید. این بخش، قبل از آن نیز در سال‌های ۱۳۶۸، ۱۳۷۴، ۱۳۸۱ و ۱۳۸۶ دچار حباب قیمت شده و هر بار به رکود برخورده اما مدت زمان رکود سال ۱۳۹۱ طولانی‌تر از دوره‌های قبلی بود و حالا هم که مسکن با رشد یکباره قیمت مواجه شده، افزایش معاملات چندان زیاد نیست و به حدود ۱۶ درصد رشد نقطه به نقطه در اردیبهشت ماه ۱۳۹۱ رسیده است. این نمایه حاکی از آن است که نمی‌توان تحولات قیمتی اخیر را به رونق نسبت داد و از سوی دیگر بخش مسکن حداقل در کوتاه مدت نسبت به بازارهای رقیب از ظرفیت کمتری برای رشد برخوردار است.

مقایسه مسکن با سکه و بورس

بررسی رشد یک سال اخیر سه بازار رقیب یعنی مسکن، سکه و بورس نشان می‌دهد با این‌که مسکن ۲۹.۵ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش قیمت را تجربه کرده، رشد آن دقیقا به همین میزان پایین‌تر از سکه قرار دارد. میانگین قیمت مسکن شهر تهران که در فروردین ۱۳۹۶ بالغ بر ۴ میلیون و ۳۷۰ هزار تومان بوده، در فروردین ماه ۱۳۹۷ به رقم ۵ میلیون و ۵۳۰ هزار تومان رسیده که رشد ۲۹.۵ درصد را نشان می‌دهد. هم‌چنین سکه بهارآزادی که در تاریخ ۱۷ اردیبهشت ۱۳۹۶ بر مدار قیمت یک میلیون و ۱۶۳ هزار تومان قرار داشته، در ۱۷ اردیبهشت ۱۳۹۷ به یک میلیون و۸۵۰ هزار تومان رسیده که رشد ۵۹ درصد را به ثبت رسانده است. شاخص بورس تهران هم از ۲۸ اسفند ۱۳۹۵ تا ۲۸ اسفند ۱۳۹۶ با ۱۹۰۵۵ واحد افزایش به ۲۴.۶ درصد رشد رسیده است.

بازار مسکن با توجه به آن‌که این کالا ۱۷.۵ درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه قرار گرفته هم‌اکنون مشتریان موثر خود را از دست داده و سهم این گروه نسبت به تقاضای سرمایه‌گذاری، کمتر شده است. با این وضعیت، متقاضیان موثر احتمالا باید تا تثبیت قیمت‌ها منتظر بمانند بلکه قدرت خرید آنها نسبت به تورم افزایش پیدا کند.

حباب مسکن از نظریه تا واقعیت

با این‌که نظرات مختلفی از تخمین زمان تثبیت قیمت مسکن توسط کارشناسان اعلام می‌شود، باید منتظر ماند تا اثر پارامترهای بیرونی که منجر به رشد این بخش شده از بین برود. سلمان خادم‌المله ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ معتقد است: تا زمانی که اصلاح پارادایم انجام نشود ادامه وضعیت کج‌دار و مریز فعلی، شرایط فعلی را طولانی‌تر می‌کند. معتقدم بحران بخش‌های مختلف از جمله حوزه‌ی مسکن بزرگ است و اگر فکری برای آن نشود می‌تواند به حوزه‌های اجتماعی سرایت کند.

وی می‌گوید: هم‌اکنون کسانی که منابعی در اختیار دارند به سمت کالاهایی می‌برند که بتوانند خود را با افزایش قیمت‌ها هماهنگ کنند. در مقطعی سودهای بالای بانکی پرداخت شده که نقدینگی را به سمت خودش جذب کرده است. از نیمه‌ی دوم سال گذشته با کاهش نرخ سود بانکی به ۱۵ درصد، نقدینگی به سمت آیتم‌هایی سوق پیدا کرده که ارزش پول افراد را حفظ کند. این آیتم‌ها عبارتند از طلا، خودرو، مسکن و اخیرا بورس که در دو روز گذشته رشد تاریخی داشته است. با وضعیت فعلی انتظار دلار ۱۲ هزار تومانی هم چندان دور از ذهن نیست. بنابراین نمی‌توان تصویر روشنی از آینده‌ی بازار مسکن ارایه داد. آن‌چه مسلم است این‌که با توجه به کاهش سهم متقاضیان واقعی و هم‌چنین اثرپذیری بازار مسکن از جهش بازارهای موازی که منتج به هماهنگی این بخش با بازارهای رقیب شده نمی‌توان دو واژه‌ی "رونق" و "حباب" را به بازار فعلی مسکن نسبت داد.

به گزارش ایسنا، بر اساس آخرین آماری که بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در شهر تهران مربوط به اردیبهشت ماه سال جاری منتشر کرده است، متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی به حدود پنج میلیون و ۹۸۰ هزار تومان رسیده که در مقایسه با فروردین ۸.۲ و نسبت به اردیبهشت ماه سال گذشته تا ۳۴.۸ درصد افزایش قیمت دارد. تعداد معاملات به حدود ۱۹ هزار و ۱۰۰ واحد رسیده که نسبت به فروردین ۲۷۸.۷ و در مقایسه با اردیبهشت سال گذشته ۱۶.۷ درصد افزایش یافته است.

loading...
  • آیا مسکن حباب دارد؟


    با توجه به دوره‌های رکود و رونق مسکن در چهار مقطع بعد از انقلاب اسلامی بعضی تحلیل‌ها بر حبابی بودن بازار فعلی مسکن تاکید دارد اما یک کارشناس معتقد است قیمت‌های فعلی حباب نیست بلکه نوعی اصلاح قیمت بر اساس وضعیت فعلی اقتصاد است.
  • رشد ساخت و سازها با پرداخت تسهیلات در سال گذشته/حباب افزایش قیمت، در بازار مسکن وجود دارد


    سخنگوی کمیسیون عمران مجلس گفت: تسهیلات مسکن در سال گذشته، میزان پروانه های ساختمانی را 10 درصد افزایش داد.
  • اتحادیه املاک: مسکن مثل پفک و ماست نیست که هر روز بخواهد افزایش یابد؛ این رشد قیمت مسکن قطعا حباب است و در ماه‌های آتی کاهش خواهد یافت/ تحلیل غلط فروشنده ها: از ترس رشد قیمت مسکن ، از فروش صرف نظر می‌کنند


    رشد حبابی و رسانه ای قیمت مسکن در اردیبهشت ماه جاری بعد از افزایش قیمت در زمستان باعث شده تا فروشنده‌ها از ترس اینکه نتوانند اقدام به خرید مجدد مسکن کنند در تصمیم خود برای فروش تجدیدنظر کنند. حسام عقبایی نایب رئیس اول اتحادیه املاک با بیان اینکه مسکن
  • حباب‌سنج «مسکن» چه می‌گوید؟


    حباب‌سنج بازار مسکن با اعلام میزان فاصله بین قیمت‌های فعلی فروش آپارتمان با سطح واقعی، امکان پاسخ به یک ابهام در این بخش را فراهم کرد.
  • پیام حباب‌سنج مسکن


    طی 25 سال گذشته، شاخص «قیمت به اجاره‌بها» در دوره‌های مختلف بازار ملک، متناسب با میزان افت‌وخیز قیمت، بین عدد 14 تا 21 در نوسان بوده؛ به‌طوری‌که هنگام جهش قیمت، شاخص به اوج رسیده و در پایان فرآیند تخلیه حباب، در نقطه کف قرار گرفته است.
  • عقب‌نشینی بازار مسکن از افزایش قیمت/ ثبات قیمت دلار، حباب قیمت مسکن را تخلیه می‌کند


    رئیس اتحادیه املاک استان تهران از روند کاهشی قیمت مسکن در صورت نزول قیمت دلار و تثبیت آن در آینده نزدیک خبر داد.
  • دلالی حباب مسکن را بزرگ تر کرد


    عضو کمیسیون عمران مجلس، با انتقاد از رشد چندین باره نرخ مسکن و نابه سامانی های این بازار، گفت: کمبود مسکن و وجود خانه های خالی توازن ان بازار را بر هم زده است.
  • حباب قیمت مسکن می‎ترکد


    نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با تاکید بر این‌که زیرساخت‌های اقتصادی کشور برای افزایش قیمت مسکن مهیا نیست، گفت:‌ از دو ماه آینده قیمت‌ها این‌گونه نیست که به صورت ماهانه تغییر کند و حباب کنونی آن می‌ترکد.
  • در قیمت وام مسکن هم حباب داریم؟


    معاون عملیات و نظارت بازار فرابورس ایران می گوید در طی ماه های گذشته قیمت اوراق تسهیلات مسکن حباب نداشته، او معتقد است بازارهای موازی بر قیمت این اوراق تاثیر گذار بوده است.
  • حباب قیمت مسکن برگشت


    بازار مسکن شهر تهران در اسفندماه دچار سکته ماهیانه شد. در این ماه به دلیل جهش یکباره قیمت ارز شاهد کوچ سرمایه های غیرمصرفی به بازارهای طلا و ارز بودیم که باعث افت ۳۳ درصدی معاملات نسبت به ماه قبل بود. همچنین خرید و فروش مسکن در اسفندماه نسبت به میانگ
  • حباب قیمت مسکن برگشت


    معاملات مسکن در اسفندماه ۱۱.۳ درصد نسبت به میانگین سال ۱۳۹۶ کاهش داشته و سهم واحدهای قدیمی ساز از کل معاملات مجموعا ۵۵.۸ درصد افزایش یافت که نشان می دهد قیمت مسکن که از اوایل سال ۱۳۹۵ به کف نزدیک شده بود مجددا دچار حباب شده است.
  • حباب قیمت مسکن برگشت


    معاملات مسکن در اسفندماه ۱۱.۳ درصد نسبت به میانگین سال ۱۳۹۶ کاهش داشته و سهم واحدهای قدیمی ساز از کل معاملات مجموعا ۵۵.۸ درصد افزایش یافت که نشان می دهد قیمت مسکن که از اوایل سال ۱۳۹۵ به کف نزدیک شده بود مجددا دچار حباب شده است.
  • حباب قیمت مسکن برگشت


    معاملات مسکن در اسفندماه ۱۱.۳ درصد نسبت به میانگین سال ۱۳۹۶ کاهش داشته و سهم واحدهای قدیمی ساز از کل معاملات مجموعا ۵۵.۸ درصد افزایش یافت که نشان می دهد قیمت مسکن که از اوایل سال ۱۳۹۵ به کف نزدیک شده بود مجددا دچار حباب شده است.
  • عوامل افزایش حباب مسکن


    یوناتن بت کلیا با اشاره به آمار بانک مرکزی در خصوص رشد ۲۲ درصدی نرخ مسکن، گفت: متاسفانه در روز‌های پایانی سال ۹۶ حباب مسکن بزرگ‌ترین حالت خود را تجربه می‌کند.
  • عواملی افزایش حباب مسکن


    عضو کمیسیون عمران مجلس، با انتقاد از اینکه حباب قیمت مسکن بزرگ ترین حالت خود را تجربه می کند، گفت: مجلس با تشدید نظارت ها اسامی افراد دامن زننده به گرانی ها را به قوه قضاییه اعلام می کند.
دانلود نرم افزار

پربازدیدترین اخبار

گزارش ها

تبلیغات

آسیاتک حمایت